С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в Управлении Росреестра, вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел адвокатами коллегии «Правовая защита», проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).
Как избежать ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам)? По этим вопросам можно обратиться к адвокатам Серпухова, вам обязательно помогут.
Прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако, покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т.д. и т.п. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком уже продавшим квартиры может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.
С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам – физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, а по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года он просто не работает. Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей прав на квартиру от первоначального инвестора(застройщика)? Необходимо получить как можно более полную информацию как о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компании и застройщиками, попробуйте узнать какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д. Нужно также узнать насколько контракт между компанией – поставщиком и застройщиком уже исполнен, надлежащим ли образом он был исполнен. Также особенно Важным является наличие оплаты по контрактам. На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не проплатив по договору первоначальному инвестору, реализует права на квартиры гражданам. После чего первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая что права на квартиры принадлежат уже ему, реализует из фактически второй раз гражданам.
Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам дает договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.
Если права приобретаются в Москве можно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, осуществляющий учетную регистрацию договоров и узнать, нет ли регистрации по Вашему адресу на другое лицо. Но учетная регистрация не является обязательной, поэтому сведений в реестре может и не быть. Если права на квартиру приобретаются в Московской области сведения о правах на квартиры в строящихся домах можно получить в администрации соответствующего муниципального образования — по крайней мере можно сразу распознать мошенническую схему, если в администрации скажут что у застройщика никаких прав реализовывать квартиры нет.
